本文自南都·湾财社恒牛网。
采写 | 南都·湾财社记者 孙阳
随着2025年上半年的结束，深圳楼市交出了一份相当不错的成绩单。
南都·湾财社记者从深圳贝壳研究院了解到，今年上半年深圳新房二手房成交超6.5万套，同比增长53.2%，其中住宅成交超5.1万套，同比增长41.8%。其中，新房住宅成交21867套，同比增长49.3%，环比下降36.2%；二手住宅成交29231套，同比增长36.6%，环比下降11.7%。
“从同比增幅来看，深圳在国内点状热度的城市中，是最典型的代表，回升幅度是最大的之一。”有业内人士分析指出，新房与二手房成交量环比下降的背后，实则是市场高位运行后的自然回落。
尽管上半年深圳楼市缺乏大规模政策刺激，市场话题热度也随时间逐步降温。但从实际成交数据来看，市场依然展现出较强的韧性，深圳楼市保持复苏态势，整体成交表现超过去年同期。
新房市场：3个“日光”盘，去化周期创新低
6月的最后一个周末恒牛网，深圳楼市迎来今年第三个“日光盘”，位于光明中心区的满京华・金硕悦府推出81套房源，开盘仅一小时便售罄，成为2025年深圳第三个实现“当日清盘”的项目。
而在此之前，龙岗阅云境广场、龙华红山华府项目同样实现开盘即售罄，成为市场焦点。此外，深圳多个优质项目亦展现出强劲去化势能——龙华鹏宸云筑（二期）吸引556批客户竞逐250套房源，去化率高达92%；南山前海时代尊府143批客户争抢76套房源，去化率达90%。
2025年上半年，凭借政策利好与市场需求的双重驱动，整体市场成交表现亮眼，较去年同期实现显著增长。根据深圳贝壳研究院最新统计数据，2025年上半年，深圳新房共成交31074套，同比增长79.9%，环比下降17%。其中，新房住宅成交21867套，同比增长49.3%，环比下降36.2%。
“2025年上半年楼市成交量环比去年下半年有所下降，但同比同期显著增长。”深圳贝壳研究院院长肖小平表示，若将成交数据放在近四年的维度来看，亦属较为亮眼的表现。
在成交量稳定增长的同时，2025年上半年深圳新房市场供应端却呈现显著收缩态势。数据显示，上半年全市新房供应总量17232套，同比降幅达44.5%，环比降幅更达47.7%；其中新房住宅供应14983套，同比下降45.6%，环比下降47.3%。
在供应量持续走低的背景下，深圳新房库存呈现同步下降趋势。数据显示，6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5个月，达到近四年同期新低，主要是新房供应明显减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降；同时，在多项利好楼市的政策推动下，置业者入市意愿上升，令部分热度较高的项目去化加快。非住宅可售套数为19416套，去化周期虽然回落至50.7个月，但整体去化压力依然巨大。
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二手房市场：价格持续探底，成交量保持活跃
根据贝壳找房APP最新数据，2025年6月深圳二手房市场迎来关键转折：成交均价正式跌破5万元/㎡整数关口，以4.93万元/㎡的价格刷新近年新低。值得关注的是，全市降价房源量已突破3.45万套，而涨价房源仅3081套，两者数量对比悬殊，市场调整态势显著。
事实上，包括深圳在内，全国二手房价仍处于筑底阶段。据国家统计局发布2025年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。5月份，四大一线城市的二手住宅销售价格环比全部下跌，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.7%、0.1%、6.6%和3.2%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，当前二手房挂牌价与成交价持续下行，主要源于今年以来月度价格的连续走低。尽管相比去年同期价格相对稳定，但成交结构的变化是关键因素——大户型、高总价二手房的挂牌与交易占比提升，客观上拉低了整体均价。从近一年数据看，挂牌均价下行趋势更为显著，结合近期挂牌量增加的现实来看，显示业主有降价卖房的趋势。
尽管价格呈现下行趋势，但2025年上半年深圳二手房成交量却逆势上涨。数据显示，2025上半年全市二手房共成交34548套，同比增长35.1%，环比下降11.3%，其中二手住宅29231套，同比增长36.6%，环比下降11.7%。
贝壳研究院指出，今年上半年二手成交量保持活跃态势，尤其春节假期结束后，积压的各类购房需求加快释放，整体市场表现超过去年同期。
但记者注意到，深圳二手房供应端压力仍在持续显现。据公开数据统计，截至2025年6月30日，全市有效二手房源量已达73858套，较前期呈现显著增长态势。
在部分业内人士看来，二手房源的扩容为刚需群体提供了更广阔的选择空间。但若二手房在售量持续攀升，可能进一步倒逼价格承压下行，形成“以价换量”的市场调整态势。
下半年趋势：持续“冲高回落”走势，二手房回落幅度更大
乐有家研究中心数据显示，6月深圳一二手住宅网签总量7777套，环比下降0.9%，同比下降0.1%，同环比均持平。其中一手住宅网签3275套，环比增长3.6%，同比下降9.3%；二手住宅网签4502套，环比下降3.9%，同比增长7.9%。
从最新交易数据来看，6月深圳楼市成交量呈现小幅下行态势。据李宇嘉分析，事实上，自今年3月起，深圳新房与二手房交易量环比持续走低，全国房地产市场同步进入热度降温阶段。
在他看来，这一变化主要源于三大因素：其一，需求周期性调整的必然结果。去年9.26后政策激励下潜在需求提前释放，加上存量政策应出尽出，增量政策落地不及预期，市场冲高后回落；其二，市场高位回调与供给分流的双重影响。随着好房子供给增加，加上人才房，二手房挂牌增加等，居民选择多样，对市场形成分流，买房决策延缓，加上对价格预期仍较弱，市场回落也有必然性；其三，深圳购房购买力断层问题突出，交易结构呈现“金字塔型”需求结构，刚需群体庞大，中产阶层购房力量薄弱，换房链条循环不畅，这一结构性矛盾成为制约市场企稳、交易活跃度提升的核心因素。
展望未来，李宇嘉认为，深圳楼市下半年需求端保持同比稳定，成交方面持续冲高后回落的走势。原因在于，短期需求端难以支撑近一年的成交量级；深圳以二手房市场为主导，当前二手房挂牌量高企，叠加新房优质房源的性价比冲击，挂牌价与交易价均面临下行压力；结合前期市场降温趋势，下半年整体将延续“冲高后回落”的走势。
他同时指出，二手房回落幅度将大于新房。主要在于低价优质盘消耗快，中高价位需求端承接难，“卖一买一”受中端支撑不足的影响，好房子新房冲击开始到来。当然，这种回落主要是量的下降，同比仍然保持微幅的正增长。新房端，好房子带动新房交易点状回升恒牛网，即明星高质价比楼盘带动个盘热度高。
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